Pinel rénové, quel montage choisir ?

dim, 04/04/2021 - 16:46

Le Pinel dans l’ancien se décline en deux montages : ASL (association syndicale libre) ou VIR (Vente d’immeuble à rénover). Angelys Group, spécialiste de la réhabilitation d’immeubles anciens en centre-ville, explique les points forts des deux montages juridiques.

Le dispositif Pinel mérite d’être étudié dans une stratégie de défiscalisation associée à un investissement immobilier, en particulier en Pinel rénové VIR (Vente d’immeuble à rénover). Dans ce montage de vente d’immeuble à rénover, l’accès à l’étape de la réduction d’impôts s’avère simple et sécurisé. Angelys Group, spécialiste de la réhabilitation d’immeubles anciens en centre-ville, explique les points forts du VIR.

Le Pinel rénové dans l’ancien est, dans de grandes lignes, similaires au Pinel neuf. Ainsi, le dispositif prévoit une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix, respectivement pour une mise en location du bien sur six, neuf et douze ans. L’investissement annuel est plafonné à 300 000 euros et le prix d’acquisition ne doit pas dépasser 5 500 euros/m2, frais et coûts de travaux compris.

Le bien une fois mis sur le marché locatif va s’adresser à certains locataires sur conditions de ressources, et proposer un bail à loyer plafonné. Le Pinel dans l’ancien se décline en deux montages : ASL ou VIR. Le montage juridique ASL (association syndicale libre) permet d’appliquer la fiscalité du Pinel rénové optimisé au déficit foncier. Ce qui permet à l’acquéreur de cumuler les avantages fiscaux des deux régimes. Il bénéficie de la réduction au titre du Pinel. Et, s’agissant des dépenses de travaux, avec le déficit foncier, il peut également bénéficier de 10 700 euros par an, pour des dépenses qui peuvent être dissociées comme frais d’entretien, de réparation ou d’amélioration.

Dans le montage Pinel rénové VIR, l’investisseur passe par un opérateur qui lui livre le logement réhabilité clé en main. Le contrat au coeur de l’opération lui apporte plusieurs protections, à l’exemple des projets de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

L’opérateur est ainsi le dénominateur commun entre un Pinel rénové VIR et un Pinel neuf VEFA, deux déclinaisons du Pinel qui apportent à l’investisseur la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale – avec l’accompagnement d’un professionnel expert du montage. Les délais qui jalonnent un projet Pinel doivent être rigoureusement respectés pour bénéficier de la réduction d’impôts - délais scrutés lors des contrôles fiscaux pour confirmer l’éligibilité au dispositif.

Dans ces deux montages, Pinel neuf VEFA et Pinel rénové VIR, la réduction d’impôts démarre à la date d’achèvement des travaux – soit à la date de livraison du bien. Mais d’autres délais entrent en jeu, selon des modalités différentes, qui donnent un avantage au montage VIR pour mener le projet à son terme en respectant toutes les conditions.

En Pinel rénové VIR : il convient d’achever les travaux au plus tard le 31 décembre de la deuxième année après la signature de l’acte notarial. Cette date de livraison du bien rénové est par ailleurs indiquée dans le contrat VIR, ce qui la garantit. Ce délai revient donc à deux ans au minimum, deux ans et 11 mois au maximum, de quoi mener aisément des travaux de réhabilitation. Une fois le bien livré, le propriétaire doit aussi s’assurer que le bien est loué sous 12 mois pour bénéficier de la réduction fiscale au titre du Pinel.

En Pinel neuf VEFA : le bien doit également être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du logement pour avoir droit à la réduction d’impôt. Mais une zone de risque précède ce délai de mise en location. En effet, le VEFA impose un premier délai de 30 mois maximum entre l’acte authentique, fait générateur de l’investissement pris en compte par le fisc dans les calculs de délais, et l’achèvement du bien. Or, en VEFA, la date de signature chez le notaire est souvent déconnectée du tempo du chantier et plusieurs mois peuvent s’écouler avant que les travaux ne démarrent.

Ainsi, le Pinel VEFA présente un certain risque de sortie du cadre imposé par le Pinel. Le Pinel reste avant tout une réduction d’impôt dédiée aux projets à fin locative, avec des attentes précises en matière de location du bien. Trouver un locataire est donc crucial à la réussite de l’opération et l’emplacement du bien compte dans l’équation. Si Pinel rénové VIR comme Pinel neuf VEFA imposent que le bien soit loué sous 12 mois à la suite de sa date de livraison, le montage VIR bénéficie d’un avantage de taille. En effet, le Pinel rénové VIR est conditionné par une situation en centre-ville du bien à réhabiliter, un sérieux atout d’attractivité pour louer rapidement.